小区收费将实行分档分级管理

　　《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》京价（房）字〔1997〕196号，（以下简称“196号文”）是规定普通小区物业管理收费的“基本法”。随着物业管理的发展，以及国家出台的公共维修基金制度，在实施过程中也出现了一些结构性问题。为此，北京市物业管理收费办法正在进行修改，新的办法将于不久后颁布——

　　现行物业管理收费存在的主要问题

　　目前，北京市居民小区的物业管理收费执行以下的价格形式：经济适用住房和普通居住小区的物业管理收费实行政府定价管理；高档居住小区收费实行市场调节价管理，具体项目和标准由物业管理企业与物业管理委员会协商确定，并报市物价局确认。

　　以上的价格形式在实施过程中存在以下几方面问题：

　　第一，特约性和公共性服务不分

　　住户户内自用设施设备的维修属于特约性服务，产权人可自愿委托物业管理企业进行修缮，其费用应由双方协商议定。现行“196号文”中将特约性服务与公共性服务结合在一起，要求产权人必须同时交纳两种服务费用，易造成矛盾与争执。

　　第二，划分住宅档次的标准过时

　　“196号文”在很大程度上是依据“七五～八五期间住宅设计标准”而制定的，但目前市场上部分商品房设计标准甚至已超过了《九五住宅设计规范》的标准，如果收费仍按原办法执行，必然会造成产权人和物业管理企业之间的纠纷。

　　第三，交费主体规定不合理

　　根据现有文件规定精神，房改售房、按房改规定出售的拆迁房物业管理费用中产权人交费项目（除自用部位维修费外），由原售房单位承担；安居房物业管理费用，由职工所在单位承担。这种规定不符合市场经济“谁受益，谁付费”的基本原则，同时也经常引发收费纠纷。

　　物业管理收费价格如何改？

　　这种变动将遵循同现行的物业管理收费标准水平衔接，不大幅提高收费标准的原则。

　　第一，物业管理收费实行分档分级管理

　　将经济适用住房、普通居住小区和高档住宅的物业收费价格管理统一起来，实行分档分级管理。

　　分档：

　　在原普通住宅物业管理收费分档的基础上进行细化，例如，可分为五档，其中一档为高档内销公寓，二、三、四、五档为普通住宅的物业管理收费标准。物业管理适用档次范围的设定，一方面取决于楼盘档次的高低、绿化率、公共设备和设施的先进性及完备程度、小区环境总体状况等硬件设施，同时取决于服务管理是否全面、规范，保安服务是否严密，保洁服务的程度、维修养护的及时性和绿化管理的等级等软件服务档次及标准。别墅和外销公寓的物业管理收费继续实行市场调节价管理。

　　分级：

　　物业管理委员会可以自己选择物业公司，自己选择收费档次，并可通过招投标方式进行，以避免物业管理的相对垄断性导致的收费与服务不符。

　　在此基础上，对物业管理收费实行分级核准的管理方法，即物业管理收费各档次等级收费标准由物价管理部门核准后执行。

　　第二，日常管理服务费用与房屋及小区共用部位共用设施设备的大中修费用分离

　　国家出台《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》后，物业管理公司所收取的物业管理费，应只包括房屋及小区的日常管理和维护费用，不应包括房屋及小区共用部位共用设施设备的大中修费用，该费用应从共用部位共用设施设备维修基金中列支，以降低日常管理费用的标准。

　　第三，严格区分公共性服务、特约性服务和公众代办性服务

　　公共性服务范围包括公共区域的保洁、保安、绿化、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设施设备的日常运行维护、小区的日常管理，产权人必须交纳公共性服务费。

　　特约服务是为个别产权人的特殊需要而提供的服务，如房屋自用部位的零修属于特约性服务，费用应由双方议定，实行调节价管理。

　　物业管理企业接受委托代缴水、电、气、有线电视等费用的服务，属于公众代办性服务。公共代办性服务费必须经物业管理委员会同意后方可收取。

　　另外，关于交费主体问题，由于北京市房屋产权的多样化，不同的产权享有何种权利和义务，目前市政府有关部门正在做专题研究。