以人为本的物业管理原则

　　物业管理以人为本的管理原则就是以人（主要是指物业管理从 业人员和广大业主）为中心的管理，在物业管理中把管理物业、住 区的日常事务与管理人结合起来，以管人为主。通过“抓人心、促 人和、共发展”的一系列管理工作，开发人的精神资源，使人的积 极性、主动性和创造性在物业管理经营活动中得到充分的释放，凝 聚起人们的主人翁力量，从而在整个物业管理工作中有足够的精神 动力和智力支持，实现物业区的安全、文明、升值的最终目的。

　　一、坚持物业管理首要的管理是以人为本管理的原则

　　物业管理者是实施以人为本管理的组织者、参与者和实践者。 从物业管理的内容而言，物业管理以人为本的管理是进行良好的工 作环境、生活环境和文化氛围的塑造，调动住区内的居民及管理者 工作、生活的主动性、积极性和创造性，有力促进人的自由全面发 展；从物业管理的关系来看，人在物业管理活动中扮演着不同的角 色，但不同的角色却以对方的活动作为自己活动的前提，所以首要 的管理是处理这种相互依存的关系，是对人的行为进行管理。

　　二、重视人的需要，以激励为主的原则

　　以人为本进行物业管理，必须重视人的个性需要、期望对其行 为的驱动作用，并研究人与工作、生活满足感及工作绩效间的相互 关系，以及激励对人的行为导向预期绩效所产生的影响力。

　　三、坚持再培训、再教育，优化和完善物业管理模式的原则

　　以人为本管理原则一个很重要的方面是要注重人才、爱护人才， 将管理者造就为推动住区发展和住区进步的“栋梁”之才。因此， 应积极、能动地将管理者及居住者的认识结构、心智模式和行为方 式导向预期目标并取得应有绩效，创造培训、教育的手段，包括物 业管理的岗位培训和实践的锻炼，优化和完善物业管理。

　　四、物业管理以人为本组织的设计与构造应遵循的原则

　　住区是人的集合。遵循统一有效、幅度合理、职权和知识相对 应、集权和分权的平衡与适宜原则，有利于住区成员间的情感交流 和相互协调，有利于成员的民主参议、协商决策和目标协调与管理， 有利于增进住区组织与居民、管理者与被管理者的相互信任，有利 于员工在职权范围内发挥自己的专长，为实现组织和自己的目标充 分发挥主动性、积极性和创造性，并以令人满意的绩效获得尊重。

　　五、人与住区共同发展的原则

　　这是物业管理实施以人为本管理原则，以其特有的管理哲学和 管理制度而赋予的全新手段和措施，要体现以人为本的理念对住区 的发展的推动，又要容纳科技发展，社会政治和经济环境以及住区 自身发展目标、价值观对住区发展的推动。遵循人与住区共同发展 的原则，促进住区成员间的充分信任、对住区发展目标的充分合作， 住区成员的参与性和创造性得到尊重，从而推进住区物业管理工作。

　　六、以人性使用效用为本的原则

　　住宅功能上的需求反映人使用的效用需求。住宅是房地产市场 的主体，人的一生有70％的时间是在其中度过，因而对人性要求有 复杂的内涵，它不单要求小区本身硬件的充裕，还要有软件的配套； 不单是满足饮食起居等的功能分区，还要一定的人文环境；从总体 规划到单体设计及环境营造始终贯彻以人为本的思想，以人的需求 和生活舒适作为环境规划的首要因素，强调人性、自然和建筑之间 的和谐统一。在城市环境艺术（Environmental Art of city）中将其归 纳为人性的“三感两性”。①亲切感。在环境处理上使人感到安全、 便利、体贴入微和自尊自爱，它体现于环境功能、气氛、细部构造 等若干层面。②认同感。人们对环境感受的共识性和归属感，它体 现于环境性质方面和领域等。③差异感。人们对环境感受的差异和 新鲜感，它体现于环境的个性。④文化性。环境实体通过造型、色 彩、质地以及空间处理、环境过渡等传达较高层次的文化价值和予 以人们愉快的美感。⑤适应性。以上各要素在环境变化过程中长期 满足人们不断发展的物质和文化需求。

　　七、以提高居民生活质量为原则

　　生活质量是人们在生活中的方便、舒适程度和各种需要得到满 足的程度，其中方便和舒适的程度是从生活过程中来考察的，而满 足程度是由生活过程带来的结果而言的。评价居民的生活质量的指 标，既有直接的评价指标，又有间接的评价指标。但从物业管理的 角度来看，这些指标是与物业管理息息相关的：如对生活方便与否 的评价、对生活是否舒适的评价、对生活的安全感的评价。又如住 区经济发展水平及住区的基础服务配套设施、住区的文化、教育、 精神文明建设、住区制度、人际关系、社会风气和社会公德、治安 的秩序、住区的生活方式；住区的生活环境，包括住区自然环境、 人工物质技术环境和社会文化环境及小区的信息环境等的状况。例 如在住宅功能的人性需求方面，住宅除了公认的技术和艺术属性外， 更具有广义的文化属性，是一门包含建筑（个性）技术、艺术和文 化属性的综合性科学，与哲学、人文科学、工程学和美学等有着密 切的联系，是人类环境的重要载体。住宅不仅要具有原始人性需求， 又要满足人类不断提高建筑物现代效用的需求，从而提高人们的生 活质量。住宅除此外还需要人聚环境、适宜空间、维护传统文化精 神等。从提高居民的生活质量方面来说，住宅开发必须以人使用建 筑物及其附属空间环境的各项功能的现代科学需求为本，包括实体 （硬件）与虚体（软件）空间，既保持原始需求，又要满足现代人 的使用要求。

　　生活质量的提高除了要营造合乎生态要求的山清水秀、赏心悦 目的环境外，更重要的是人际关系的融洽、集体意识和荣誉感、自 豪感的增强。一个令人心情舒畅的生活环境绝不是封闭的楼宇、鸡 犬之声相闻、老死不相往来的代名词。从这个意义上说，修建娱乐 场所、美化环境、丰富娱乐、增强休魄，并进一步增强沟通、增加 人际交流、密切相互关系，这样才能从人的本质需求上提高居民的 生活质量。

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