如何区分跃层住宅和复式住宅及面积如何计算

　　直观地讲，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一 般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、 书房、卫生间等，如望京A5区。

　　复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7米）高，可 在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限 的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种做法在香港的住宅设计 中有一些例子，是适应其用地、空间极其缺乏的情况而出现的。

　　复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底 层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一 侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下 面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间），和底层之间有视线 上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分离，只通 过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。

　　在北京市的住宅建设中，很少有做到真正意义上的复式住宅的，常见到的 是在住宅楼顶层，利用屋顶或坡屋顶空间向上跃半层，这样的住宅该如何界定 呢？简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层住宅；如果上下两层在同 一空间内，也就是说从下层室内可以看见上层的墙面、栏杆或走廊等部分，应 称为复式住宅。

　　其实对于使用者来说，不论住宅的名称如何界定，面积才是他们真正关心 的内容，那么，如何计算这两类住宅的面积呢？

　　跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面 积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照 北京市城乡规划委员会和城乡建设委员会1997年颁发的《北京市计算住宅使用 面积的规定》进行计算，其中明确指出了坡屋顶使用面积的计算标准：

　　利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（盥洗、便溺、采光、通 风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：

　　1、使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）；

　　2、使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

　　满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.1米 （含）部分不足房间总面积的一半，则按超过2.1米（含）部分净面积的2倍计 入使用面积。

　　复式住宅的面积计算也参照同一标准。如果夹层面积部分满足上述条件， 应计入使用面积。

（北京房地产 晓心）