当心格式化合同

　　当你选中某一小区决定买房时，在签订合同之前首先要发展商出具“五证”，即计划发展委员会的立项批件；规划局的规划使用证；国土局的土地使用证；建委的开工建设许可证；房管局的商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证。购置二手住房一定要注意产权问题，否则后患无穷。

　　在审查合同时，消费者务必注意以下几个问题：

　　第一、必须载明土地有偿取得的合法证件文号、依法进行预售的合法证件文号以及相关内容，以保证合同在法律上的有效性。

　　第二，必须包括商品房的位置、面积、质量、主要特征（房屋结构、装修标准等）；合同价款、付款方式、期限；商品房交付日期及交房后的产权登记发证事宜；应交纳的税费额度；物业管理责任和服务标准的约定。

　　第三，按平等的原则规定双方的违约责任。合同中应尽量对面积、质量、付款、交房日期等违约处罚做出明确规定。

　　第四，未尽事项、额外的要求在不违反本协议的情况下可以加附补充协议，并与原协议有同等效力。

　　1995年6月，国家工商局和建设部联合制定了《商品房购销示范文本》中，与消费者利害相关的条款及内容如下：

　　第一条，甲方用地依据及商品房坐落位置。如开发商有无土地使用权证，该幅地块的使用年限等。

　　第二条，乙方所购商品房的面积。应标出建筑面积总和，其中包括实得建筑面积、公共部分的分摊面积，并应标明这一面积是由甲方暂测，还是由房地产产权机关实际测定。

　　第三条，该商品房销售特征。内容包括该商品房是现房还是预售房，是外销还是内销，还应标示出相应的批准机关和许可证号。

　　第四条，价格与费用。即商品房价格是实际售价还是暂定价，数额是多少。除房款外，还应明确列出甲方依据有关规定代政府收取的税费。

　　第五条，实际面积与暂测面积差异的处理。要规定两者在多大差异范围内房价款不变，及超过这个范围的三种处理方式：一、乙方退房，甲方在确定的时间内退款并按约定付给利息；二、每平方米价格不变，互补差价；三、双方另行约定。

　　第十条，乙方逾期付款的违约责任。规定乙方违约后应向甲方支付约定利率的利息，逾期超过约定天数后，甲方可按约定追究乙方责任。

　　第十二条，甲方逾期支付的违约责任。除规定按时段递增的约定利率补偿标准外，乙方也可以向甲方索取由双方约定的占乙方累计已付款的一定百分比的违约金。

　　第十三条，设计变更的约定。当甲方对原设计方案作重大调整时，应在几天内通知乙方退房或签订补充协议。乙方退房时，甲方应在多少天内退款，并按约定利率付给利息。

　　第十六条，甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。应规定甲方达不到合同附件所规定的标准时，乙方有权要求甲方补偿双倍的装饰、设备差价。

　　第十七条，质量争议的处理。应规定以双方约定的部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。

　　第十八条，甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

　　第十九条，关于产权登记的约定。规定了甲方的过失造成乙方在多少天内不能取得房地产权属证书时，乙方有权提出退房，并约定甲方应赔付的金额。

　　第二十条，关于物业管理的规定。

　　第二十一条，保修责任。应规定墙面、地面、顶棚、门窗、上水、下水、暖气、煤气、电路等应保修的具体期限。

　　此合同示范文本购房者可以从各级建筑行政主管部门或房地产行政管理部门领取，但需缴纳工本费。

钱江晚报