健全二手市场，盘活住宅存量

　　健全二手市场，盘活住宅存量

　　完整的住房交易市场包括增量市场和存量市场。即通常所说的一手市场和二手市场。只有增量市场而缺乏发育健全的存量市场，这样的住宅市场是不完整的、不成熟的，其对住房资源的配置能力是有限的。一个完善、发育成熟的房地产市场是以存量市场的发达程度为标准的。发达国家住房存量市场的交易量占总体交易的50％以上，占主体地位，香港地区住房存量市场交易量占交易总量80％左右，说明其市场运作活跃，市场的资源配置效益很高。大量的存量住房进入市场交易，表明市场适应居民住房消费需求的变化，有利于居民梯度消费的实现。要改善居住条件的可卖旧买新，旧房价格较低使更多的中低收入居民买得起房，各得其所；大量存量住房的快速流转会产生巨大的产业增加值，增加政府的税收收入；以旧换新，以次换好，以小换大，可以直接推动积压住房的消化，同时推动新建住房的增长，促进住房建设上质量、上水平，增加科技含量，推动住宅产业现代化；存量住房的易主并连动购买新房，会带动新旧住房的装修、装修，既能有效扩大内需，又有利于旧城区的有机更新和新城区开发；发育的存量住房市场，也同劳动制度的改革相适应，有利于劳动力、人才的流动和优化组合，优化劳动力资源的配置。

　　我国在改革开放20多年间，主要是解决温饱问题，解决城市居民有无房子住的问题，发展的主要是住房增量市场，存量住房市场刚开始开放启动。广州市1999年的二手房交易只占销售总量的10％，发展较快的上海市也只占销售总量的1／4左右。但我国的住房存量市场却是个潜力巨大、大有发展前途的市场，因为我国已基本解决温饱进入小康阶段，城镇居民的住房已基本实现一次置业，而且大多是通过房改购买的公房。据广州市统计已售的房改房达到50多万套，面积有3200多万平方米；另有备案户和房改出（预）售住房6万多套，这两部分合计占广州存量住房的58％。这些房子虽然多数在市内，位置较好，但多为设计较旧，质量较差，功能也不很令人满意。不少拥有已购公房的业主有卖旧买新、以次换好的愿望；另有一批中低收入者打算买价格较低的旧房。所以，存量住房的市场潜力是很大的，目前正处于起步阶段，虽然政府已出台了已购公房和经济适用房允许上市的政策，优惠政策也已到位，但成交量相对较小。究其原因主要是：首先，这是个新的市场，人们有个观念转变，熟悉适应这一市场交易的过程。其次，存量住房的交换比增量住房的交换难度更大，更复杂。因为新房集中在一个个楼盘，其产权、质量、价值的判断相对较易。待售旧房是分散的，产权复杂，建筑结构不同，使用年限不同，位置不同，买卖双方较难碰在一起。而且旧房的产权明晰和质量、价值判断也困难得多，特别是卖旧买新过程如何衔接在一起，也是个难题。再次，由于旧房的交易量较小，造成卖主同买主的期望值差距大，买卖价差距大，目前是旧房卖出的少，等着买旧房的多，北京市是一比六。最后，存量市场的交易手续也特别繁琐，没有几个月乃至半年办不下来，令交易者望而生畏。

　　当前要开拓启动存量市，采取的措施主要有：（1）全面落实住房货币化分配，该一次补的就一次补，该按月补的资金要按月到位，有效提高购买主体的购买力；（2）金融业积极介入，购房抵押信贷参与到存量住房的交易中来，这是风险较小的贷款，因为价格低，不可能有烂尾楼；（3）公积金也可用来买旧房；（4）建立存量住房交易的信息系统或专业网站，凡要出售的旧房可以上网，购买者可在网上查询，选择适合自己需要的房子，把买卖双方拉近；（5）存量住房信息网站可根据已成交的个案资料，模拟市场比较法，进行计算机价格评估，供买卖双方参考，以加快其价格上的磨合；（6）尽可能简化交易手续，由存量住房置换中心或中介公司提供一条龙服务。

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