个人购房组合贷款

　　对一个普通的企、事业单位职工来说，购买一套商品房所需的资金是庞大的，因此，职工购买商品房时，同时可以申请两种贷款，即职工住房公积金贷款和银行购房抵押贷款（按揭贷款），这两种贷款结合起来简称“组合贷款”。这种贷款主要优点是大大提高了个人购房能力，早日圆购房之梦。申请购房组合贷款需要经过下列程序：

第一程序：咨询

一、向本单位财务科咨询

1、本单位是否实施职工住房公积金制度；

2、查询本人到目前已有多少公积金存款；

3、请财务科提供本人公积金存款号。

二、向售房单位咨询

1、售房单位是否与银行签定按揭协议；

2、售房单位能否提供贷款担保手续。

三、向贷款银行咨询

1、询问申办住房公积金贷款和购房抵押贷款的手续，需要哪些证明和资料；

2、到何处何部门去办理有关申请贷款手续；

3、询问自开始申请办理到审核批准直至发放购买贷款，需要多少时间；

4、询问大约需要多少手续费；

5、可以申请多少贷款额度以及年限；

6、询问公积金贷款的利率和按揭贷款的利率各如何计算。

第二程序：向银行申请公积金贷款和购房按揭贷款（组合贷款）并向贷款银行提供下列证明和资料

一、申请住房公积金有关证明和资料

1、借款人和配偶以及符合条件参加计算贷款额度的直系亲属的户口簿、身份证原件和复印件。如借款人和配偶不在同一户口簿的要提供结婚证；

2、借款人和参加计算贷款额度人员的个人住房公积金帐号；

3、借款人与售房单位签订的《上海市内销商品房售房合同》（简称现房）或《上海市内销商品房预售合同》（简称期房）原件；

4、提供售房单位的营业执照复印件和《上海市内销房预售许可证》（期房）、《房地产权证》（现房）的复印件；

5、提供售房单位结算房款的划款银行帐号；

6、自筹资金，按总房价20%以上的资金，已付房款的需提供付款发票原件和复印件；

7、如贷款是为建造、翻建、大修自住住房的，须提供城建规划部门批准文件及估价单或预算表。

二、向银行申请购房抵押贷款（按揭贷款）的，需提供如下证明和资料：

1、借款人和配偶的户口簿和身份证的原件和复印件，如借款人和配偶不在同一户口簿的，需提供结婚证；

2、借款人与售房单位签订的《上海市内销商品房出售合同》或《上海市内销商品房预售合同》的原件；

3、提供售房单位经上海市房地产管理局颁发的《上海市房地产权证》或《上海市内销商品房预售许可证》的复印件；

4、提供总房价30%以上的自筹款，已付给售房单位的，则需提供付款发票的原件和复印件；

5、提供售房单位结算房款的银行划帐帐号；

6、提供《同户直系亲属对抵押贷款的承诺书》以表明借款人偿还债务的能力；

7、借款人的月收入证明。

第三程序：贷款银行对借款人提供的证明和材料进行审查

经贷款银行审核和评估后，如符合条件的，贷款银行通知借款人填写“购房贷款申请单”并确定贷款的额度和归还期限、还款方式。

第四程序：签订贷款合同

向银行申请购房抵押贷款，共需要签订两种合同。

第一种合同：是借款人与贷款银行签订的《购房贷款合同》。主要内容是贷款的额度和期限以及每月归还的金额和还款的方式等。由借款人、贷款银行、售房单位三方签订。

第二种合同：是借款人与贷款银行签订的《住房抵押合同》。主要内容是借款人愿意将所购住宅抵押给贷款银行，房屋产权暂归银行所有，待所借购房款按期还清后，注销抵押登记归还《房地产权证》。

第五程序：办理购房贷款合同公证

为了确保购房人合法权益，合乎法律手续，抵押合同要进行公证。办理合同公证必须提供下列证明和材料：

1、借款人和配偶户口簿、身份证件和复印件。如配偶不在同一户口簿的还需提供结婚证；

2、提供公积金贷款人和参与人的户口簿、身份证原件和复印件；

3、提供经房地产交易中心有关部门签证过的《商品房出售合同》或《商品房预售合同》的原件和复印件。

第六程序：办理房屋抵押登记手续

为了加强城市房屋的产权和户籍管理，保护房屋产权人的合法权益，购房人将所购的住房抵押给贷款银行后必须去区、县房地产登记处办理房屋抵押登记手续。

办理房屋抵押登记时需要提供下列证件：

1、经过公证处公证后盖过章的《借款合同》和《房屋抵押合同》；

2、提供贷款银行盖过章的《授权委托书》。

经区、县房地产抵押部门审核同意受理登记日起，在十日内，出具登记证明或收件收据证明。

第七程序：办理所购商品房保险手续

办理房屋保险的目的是为了房屋一旦受意外损失时，可从保险公司获得经济补偿，以保证银行的抵押物不受损。

保险费全部由借款人（购房人）负担。

第八程序：贷款银行发放贷款

办理房屋抵押登记、房产保险两项手续后，房屋产权暂归贷款银行所有。

贷款银行根据上述办妥的手续，经审核后将贷款划给售房单位。

第九程序：实行还债任务

借款人按与贷款银行签约的合同中的还款条款，从贷款全部划至售房单位的次月起，每月20日前，按月偿还本息。如在还债期内有6个月无法偿还债务的话，由人民法院强制执行合同中的条款，购房人必须无条件搬出抵押的房屋，由银行对抵押的住宅进行拍卖，以偿还银行贷款。

第十程序：注销抵押关系

借款人与贷款银行签订的还款年限已到，借款人也已还清购房贷款的全部本息，贷款银行出具收款凭证，这时借款人和贷款银行可以办理房屋抵押注销手续，贷款银行将《房地产权证》退还给购房人。从此房屋产权真正属于购房人。