违约金等于固定资产贷款利息吗

　　在房地产交易过程当中，有许多法律问题值得注意。尤其是在签订房地产买卖契约时，在一些条款中，应尽量准确地阐明和表达立契双方的真实意图，否则，由于概念不清，表达不准确，就会引起歧意，以至在出现法律纠纷时，会因为双方意思表达不清，使问题进一步复杂化。

　　有些明确的法律概念上错误的问题，由于在刚开始出现时没有得到及时的纠正，久而久之，竟堂而皇之地被人们普遍地接受了。当这些错误的法律问题没有引起后果时，人们似乎感觉不出它的严重之处，但当一连串的问题出现，并引起众多的法律诉讼时，人们才惊叹原来被大家普遍接受的概念竟然是错误的。

　　在目前北京的房地产交易市场中，买卖双方在订立契约时，几乎都在违约条款中规定“如买方逾期付款，卖方可以或有权向买方追索违约金。违约金自契约规定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。”或“卖方未能按契约之规定准时将房屋交给买方的，买方有权向卖方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至交际日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。”

　　上述法律概念不清的条款几乎出现在了所有的房屋买卖契约中。几乎所有的签约人，不管是对上述款的意义理解的或是不理解的，都接受了。这样一个显而易见的错误问题，竟然没有被人们发现，不能不说是一件令人吃惊和遗憾的事。

　　违约金即指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金，实际上是因其违约行为给对方造成的损失约定的一种补偿。上述条款将违约金与占用他人资金比照固定资产贷款利率支付利息这两个概念混为一谈。这里实际上存在两个概念：一是由于违约一方的违约行为应该向对方支付违约金，违约金的数额应在契约中明确约定；二是由于违约导致占用对方资金就应支付占用资金的利息，因为资金占用是用于房地产方面，所以利息比照中国人民银行固定资产贷款利率计算。

　　对于买方来说，如果逾期付款，就应该向卖方支付违约金，因为买方的违约行为给卖方造成了一定的经济损失，同时，由于买方未在规定的日期向卖方付款，实际上就等于卖方在从买方应该付款之日至实际付款之日这段时间里为买方垫付买方应该支付的款项，相当于卖方在为买方提供贷款买房，买方在这段时间内占用了卖方的资金，当然买方除了向卖方支付违约金之外，还应向卖方再支付由于占用资金而需支付的利息。

　　对于卖方来说，如果未能按契约的规定之时间将房屋交给买方，亦应该向卖方支付违约金。因为卖方的违约行为给买方造成了某种程度的经济损失。除了支付违约金之外，卖方在契约规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间实际上占用了买方的资金，所以卖方应向买方再支付所占用资金的利息。

　　如果不是这样，对于违约一方来说，无异于鼓励违约，因为违约实际上并没有受到惩罚，相反却得到了相当于从银行贷款条件一样的资金的使用。众所周知，房地产行业想从银行得到贷款是相当困难的，而由于违约行为，会使原来很难办到的事情竟然非常轻松地办到了。对于守约一方来说，就存在着极大的不公正性。

　　所以，在房屋卖契约的违约条款中，要同时明确两个概念，一个是违约金的概念，一个是在一段时间内占用资金的概念，只有将这两个概念在条款中明确无误地表达出来，才能够将立契双方的真实意思落实在文字上，才能够切实地保护守约一方的权益。

（北京中伦律师事务所 陈文）