轻松贷款买“放心房”

　　随着住房制度改革的深入和银行个人住房贷款“门槛”的降低，贷款购房成了很多钱“紧”的人，尤其是广大工薪阶层住房梦的首选方式。

　　银行“争宠”房市意味着什么

　　经过近两年社会各届的合力推动，消费信贷在我国也开始渐走渐火，其中的“重头戏”——个人住房贷款尤为注目。报调查，今年以来，由于贷款购房的人越来越多，多家国有银行和部分股份制银行纷纷看好个人购房市场，先后推出个人贷款业务，并努力地开掘贷款品种，扩大贷款规模，争抢优势企业，完善提高服务内容和水平。建行虽然有传统优势，但面对今年激烈的市场竞争，仍在不断调整服务内容，购房贷款的额度已从七成放宽到八成，期限也由原１５年延至３０年。同时，简化了贷款申请手续。农行充分发挥网点多、人员多的优势，开展联合办公一条龙服务，吸引了大量客户。工商银行也通过现场办公，加快办事效率，配合提供房产抵押综合消费、装修贷款等手段扩大市场份额。

　　怎样看待这一现象一位已贷款购房的人这样讲了自己的看法：“整天和钱打交道的银行绝对比咱会算计，他们都‘随大流’争着给你贷，这说明国家鼓励这么干。只要国家鼓励的，你积极照做就不会吃亏。就拿国库券来说，前些年刚开始发行的时候，很多人不愿买，要靠摊派，如今却成了抢手货。等着吧，不用三五年时间，贷款买房也会这样。现在贷款买房提前住上了好房，等些年没准儿靠现在贷款买的房还能挣点钱呢。”

　　贷款买房的最佳时机已经到来

　　从“成本”上看，贷款购房的价格需向银行支付的利息目前是最“便宜”的。现在，商业银行个人住房贷款的利率最高水平由年利率６．３３１５％降为５．５８％，并根据贷款期限以５年为界划分为两个档次。而银行其它贷款利率并未降低。这就意味着银行发放住房贷款，利息收入明显减少，而让利于贷款买房者。从现行国家公布的法定利率来看，５年期以上银行贷款不含个人住房贷款利率为年息６．１２％，而５－３０年期限银行个人住房贷款利率仅为年息５．５８％，二者的利差为０．６３个百分点，也就是说，银行同样发放１万元贷款，住房贷款要比其它贷款每年少收利息６３元，按一笔贷款１０万元，平均占用１０年计算，银行让利达６３００元。

　　贷款买房先打好“算盘”

　　如果您已打算贷款购房，又如何来打这个“算盘”呢？

　　一是明确房价。假设买一套１００平方米的商品房，单价为３０００元／ｍ２，所交费用如下：以现在最流行的七成１５年贷款为例：一、首付款三成：３０万元×３０％＝９万元。二、月付款：１７２４．７３元。１５年总计达到３１０４５１．４元。三、税费：１契税４５００元＋交易手续费１５００元＋转移登记费１５００元＋１０元书证费＝７５１０元。２购房办理产权登记时还需交纳７０元的它项权利登记手续费。税费共计：７５８０元。由此可见，现在用七成１５年的贷款方式购买一套售价为３０００元／ｍ２的１００平方米商品房，共计支出４０８０２１．４元，其它类型房屋可据此类推。二是对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。三是对家庭未来的收入及支出作合理的预测。这包括收入预测和未来大额支出的预测。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学及购买其它大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。四是学会计算自己的还款能力。还款能力是

　　决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。五是使贷款达到最优组合。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。

　　选择哪种贷款

　　一是住房公积金贷款。住房公积金贷款的推行，无疑为个人购房提供了“价格”更低的融资渠道。从现行住房公积金贷款的利率看，１－５年含５年年息为４．１４％，５－３０含３０年年息为４．５９％分别要比银行个人住房贷款利率低１．１７和０．９９个百分点。若同样申请２０万元３０年期的贷款，银行商业性贷款月还款额为１１４５．６元，而公积金贷款仅为１０２４元，二者差额１２１．６元。另外，２０万元公积金贷款，按目前的利息标准，经过３０年漫长的还款后，累计偿付本息之和仅为３６８６４０元，扣除本金，３０年累计付息额是１６８６４０元。到那个时候，即２０３０年，１６万元可能和现在的一万六差不多了。但公积金贷款只适用于已缴纳住房公积金的家庭且程序相对要复杂一些，贷款额度也不会太大。因此，对多数人来讲还要靠银行的商业贷款来补充，甚至全部用银行个人住房贷款。

　　银行个人住房贷款是指购房者在购房时，因资金不足，向银行提出购房贷款申请，经银行审核同意取得部分贷款，申请人依抵押约定，按规定时间向银行偿还贷款本息。

　　申请个人住房贷款后，房产所有权的转移与房屋交付使用不同时进行，一般情况是房屋交付购房者使用后，出卖人或提供贷款的银行仍保留房产所有权，直至购房者付清贷款本息。

　　当购房人不履行支付房款义务时，银行则有权取得产权，并予以拍卖，以清偿欠款。

　　个人住房贷款对购房者来说，首期最低只需支付２０％的资金，８０％的资金可申请银行贷款，按月或按季还款，且还款时间长、次数多、金额小。同时因为有银行方面的审核认可，购房风险要小得多。