住房贷款的风险回避

    住房按歇贷款是一种由房地产开发商、银行、购房者共同承担风险，以实 现各自目标的一种融资活动。同其他贷款一样，按揭贷款也具有风险性，它表 现为银行向购房者发放贷款后，由于遇到房屋毁损、房价贬值、借款人还贷困 难、建材价格上涨等因素造成贷款资金不能按期收回，形成逾期直至呆滞贷 款，影响银行信贷资金的正常周转，乃至造成信贷资金的损失。如何回避在住 房贷款中出现的各类风险：

（１）在贷款担保方式上要采用抵押、保证双重担保

    住房抵押分为现房抵押和期房抵押。现房抵押是借款人将竣工交付的房产 作抵押；而期房抵押是借款人将与房地产开发商签订的《房地产买卖（预售） 合同》中享有的全部权益抵押于银行。当银行贷款到期无法按时收回时，在抵 押物的处置上以往往体制上的原因而难以实现抵押权，这时的抵押名存实亡， 根本没有实际意义。所以，必须采用抵押与保证并行的办法，实现“双保险”。

（２）要关注房地产开发商的建设投资

    目前，许多房地产开发商在支付征地价款，完成拆迁，“三通一平”后取 得《商品房预售证》即可开始售房，并要求银行提供相应的按揭配套服务。而 在工程建设过程中，因为种种原因使造价突破概算，不得不大量追加投资，致 使工程成本增加，因此，银行要十分重视开发商自有资金的投入，对期房贡款 加强控制和管理。银行在发放贷款时以开发商已投入资金占总投资的百分之二 十以上和基础工程已完工为宜。

（３）要优化贷款结构，重视量化控制

    银行不仅要在贷款时选择经济效益好、资信可靠、还贷能力强、社会效益 佳的借款人、担保人、开发商，还要优化贷款结构，对贷款进行量的控制。要 对购房贷款户和总购房户比例、贷款金额与总房价比例、住房贷款额与总贷款 额的比例以及资产负债与等指标进行研究，得出最佳方案，严格加以控制，保 证业务的正常运转。

（４）要监督开发商按约使用贷款

    按揭贷款中，房地产开发商应提供完整的基建资料及有关批准文件和财务 状况报表，与银行签订“按揭贷款合作协议书”中的内容应包括：房地产开发 商在银行设立按揭资金专户、贷款资金依约专款使用和承担购房者在住房竣工 交付前的贷款担保责任条款。笔者认为，开发商是否能按约使用贷款，对防止 意外事件发生，回避按揭风险具有重大意义。

（５）要做到资金“三性”的有机结合

    资金的“盈利性，流动性、安全性”之间互相依赖、相互促进、又存在矛 盾。按揭贷款是一项长期投资，最长可达２０年，盈利性较高，但回收比较慢， 流动性弱，安全性差风险很大。因此，在按资产负债管理办法，在充分考虑偿 还能力的前提下，多放短期贷款，增强资金的流动性，把风险降到最低限度。

（６）谨防多头贷款、重复抵押现象的出现

    各家银行在激烈的市场竞争中，许多业务都交叉，房地产开发商多头开 户、多家银行贷款情况比比皆是。要防止开发商一家银行用在建工程抵押申请 流动资金贷款，同时在预售期房又与另一家银行达成按揭协议，出现重复抵押 现象，造成无效抵押的后果。

（７）要做好保险与抵押物保管工作

    为避免房产因意外事故造成损失，导致贷款不能及时回收，银行应要求借 款人按购房总价款进行保险，保险期限可有两种：第一，现房保险以整个贷款 为限；第二，期房保险以房产交付使用日至贷款到期日。保险单正本必须注明 银行为保险第一受益人。贷款抵押物如《房屋他项权证》、《房地产买卖合同》、 有价证券、保险单等都应填制抵押清单，专人保管并入库。

（８）要完善房地产市场的管理

    推行产权交易，完善房地产拍卖、典当、抵押市场，建立、健全房地产交 易的咨询机构和对市场纠纷处理的仲裁机构，为银行处置抵押房产，合法有效 收回贷款创造条件。

（建设部信息中心）